Face à l’incertitude économique et aux risques d’impayés, nombreux sont les propriétaires qui cherchent à sécuriser leurs revenus locatifs. Deux options s’offrent à eux : l’assurance loyers impayés et la caution. Comment choisir entre ces deux solutions ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Cet article vous propose un décryptage complet pour vous aider à prendre la meilleure décision.
Assurance loyers impayés : de quoi s’agit-il ?
L’assurance loyers impayés (ALI) est une garantie souscrite par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurances. Elle permet de couvrir le risque d’impayés de loyer en cas de défaillance du locataire. L’assureur prend alors en charge le recouvrement des sommes dues et indemnise le propriétaire, généralement à hauteur de 70 à 100 % des loyers impayés, dans la limite d’un plafond déterminé par le contrat.
Les contrats d’ALI peuvent également inclure des garanties complémentaires, telles que la prise en charge des frais de justice en cas de contentieux, la couverture des détériorations immobilières causées par le locataire ou encore l’indemnisation en cas de départ prématuré du locataire sans justificatif légal.
La caution : une garantie traditionnelle et solidaire
La caution est une personne qui s’engage, par un acte écrit et signé, à payer les loyers et charges dus par le locataire en cas de défaillance de ce dernier. Il s’agit généralement d’un proche du locataire (parent, ami, etc.) ou d’un organisme de cautionnement solidaire. La caution doit être solvable et apporter la preuve de sa capacité financière à assumer les engagements du locataire.
Dans certains cas, le propriétaire peut demander plusieurs cautions pour un même locataire, afin de sécuriser davantage ses revenus locatifs. Toutefois, cette pratique est encadrée par la loi et soumise à certaines conditions.
Assurance loyers impayés ou caution : comment choisir ?
Le choix entre assurance loyers impayés et caution dépend principalement des préférences du propriétaire et des spécificités du bien loué. Voici quelques éléments de comparaison pour vous aider à faire votre choix :
- Sécurité financière : l’ALI offre une couverture plus étendue que la caution, notamment grâce aux garanties complémentaires qu’elle peut inclure. De plus, en cas d’impayés, l’assureur se charge du recouvrement des sommes dues, ce qui évite au propriétaire d’avoir à engager des démarches souvent longues et coûteuses.
- Coût : l’ALI représente un coût supplémentaire pour le propriétaire puisqu’elle nécessite de payer une prime d’assurance, généralement comprise entre 2 et 4 % du montant annuel des loyers. En revanche, la caution est gratuite pour le propriétaire.
- Simplicité : la caution est une solution simple à mettre en place et ne nécessite pas de formalités administratives. L’ALI, en revanche, demande une étude plus approfondie du dossier du locataire et peut être plus longue à mettre en œuvre.
- Relations humaines : certains propriétaires préfèrent opter pour la caution car ils estiment que cette solution renforce les liens de confiance entre eux et leurs locataires. L’ALI, en revanche, instaure une relation plus contractuelle et impersonnelle.
Peut-on cumuler assurance loyers impayés et caution ?
Il est possible de cumuler assurance loyers impayés et caution, mais seulement dans certains cas spécifiques. En effet, la loi ALUR de 2014 encadre strictement cette pratique : elle interdit au propriétaire de demander à la fois une ALI et une caution pour un même locataire, sauf si ce dernier est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, la caution doit être solidaire (c’est-à-dire qu’elle intervient dès le premier impayé) et non cumulative (elle ne se substitue pas à l’assurance en cas d’impayés).
En résumé, l’assurance loyers impayés et la caution sont deux solutions complémentaires pour sécuriser les revenus locatifs. Le choix entre ces deux options dépendra de vos préférences en termes de sécurité financière, de coût, de simplicité et de relations humaines. Dans tous les cas, il est important d’évaluer soigneusement les risques et d’étudier attentivement les spécificités du bien loué avant de prendre une décision éclairée.
