Vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier et vous vous interrogez sur la notion de surface privative ? Cet article vous offre un tour d’horizon complet et instructif pour comprendre cette notion essentielle et éviter les mauvaises surprises lors de votre acquisition.
Qu’est-ce que la surface privative ?
La surface privative est la mesure, exprimée en mètres carrés, de la partie d’un bien immobilier dont l’usage est réservé exclusivement à son propriétaire. Elle inclut notamment les espaces clos et couverts, ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, et elle sert de base au calcul du prix de vente ou de la valeur locative du bien.
Selon l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, « la surface habitable d’un logement est définie comme étant la somme des surfaces de plancher construites, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines et embrasures des portes et fenêtres ». Ainsi, il est important de bien prendre en compte ces éléments lorsqu’on souhaite déterminer la surface privative d’un bien immobilier.
Pourquoi est-il important de connaître la surface privative ?
Connaître avec précision la surface privative d’un bien immobilier permet tout d’abord aux acheteurs de comparer les offres sur le marché et d’évaluer le prix au mètre carré du bien qu’ils souhaitent acquérir. Cette information est essentielle pour déterminer si le prix demandé par le vendeur est justifié ou non.
De plus, la surface privative est un élément clé pour calculer les charges de copropriété, qui sont réparties entre les différents copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété attribués à chaque lot. Ces tantièmes sont généralement calculés en fonction de la surface privative des biens composant la copropriété.
Enfin, dans certains cas, la surface privative peut avoir un impact sur l’éligibilité à certaines aides financières, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou les aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), qui peuvent être conditionnées à la taille du logement.
Comment mesurer la surface privative ?
Pour mesurer la surface privative d’un bien immobilier, il convient de suivre une méthodologie précise et rigoureuse afin d’obtenir un résultat exact et conforme aux règles en vigueur. Plusieurs étapes sont nécessaires :
- Dresser un plan du logement en y reportant toutes les cotes : longueurs, largeurs et hauteurs des différentes pièces et espaces.
- Soustraire les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines et embrasures des portes et fenêtres.
- Additionner les surfaces de plancher ainsi obtenues pour chaque pièce et espace pour obtenir la surface privative totale.
Il est important de respecter ces étapes et de bien tenir compte des éléments présents dans le logement, comme les placards, les mezzanines ou les combles aménagées, qui peuvent influer sur la surface privative totale.
Les erreurs à éviter
Lorsqu’on mesure la surface privative d’un bien immobilier, il est essentiel de prendre en compte certaines erreurs courantes afin d’éviter de fausser le résultat :
- Ne pas confondre surface habitable et surface de plancher : la première correspond à l’espace réellement utilisable par les occupants, tandis que la seconde inclut également les espaces occupés par les murs et autres éléments structurels.
- Ne pas omettre les espaces ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre : ceux-ci ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface privative.
- Vérifier que les cotes reportées sur le plan du logement sont exactes et à jour : un simple écart de mesure peut entraîner une différence significative entre la surface privative réelle et celle estimée.
Pour éviter ces erreurs et garantir une mesure fiable de la surface privative, il peut être judicieux de faire appel à un professionnel, tel qu’un géomètre-expert ou un architecte, qui saura réaliser un métrage précis et conforme aux règles en vigueur.
La garantie de la superficie privative
Lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété, le vendeur est tenu de fournir à l’acheteur une garantie de superficie privative, appelée aussi garantie Carrez, du nom de la loi qui l’instaure. Cette garantie protège l’acheteur contre les erreurs de métrage et lui permet d’exiger une réduction du prix de vente si la différence entre la surface privative réelle et celle mentionnée dans l’acte de vente dépasse 5 %.
Pour bénéficier de cette garantie, il est donc indispensable que la surface privative soit mesurée avec soin et précision par un professionnel habilité. Le coût de cette prestation dépend généralement de la taille du logement et varie entre 100 et 300 euros.
En somme, la surface privative d’un bien immobilier est une notion cruciale lors de l’achat d’un logement. Il est primordial d’en connaître les tenants et aboutissants pour éviter les surprises et s’assurer que le prix demandé par le vendeur est justifié. Pour ce faire, il convient de maîtriser les méthodes de mesure et les éventuelles erreurs à éviter ou, mieux encore, de faire appel à un professionnel pour obtenir une estimation fiable et conforme aux règles en vigueur.
