Les promesses de vente entre particuliers

Les promesses de vente entre particuliers

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Si un ami ou une autre personne physique et vous avez décidé d’une vente à l’amiable, la loi prévoit quelques conditions à respecter. Vous pouvez ne pas passer devant notaire, mais vous êtes tout de même tenu de signer une promesse de vente. Comment ça se passe et quels sont les points d’attention ?

La compensation en cas de retrait : l’indemnité d’immobilisation

En l’absence de notaire, les parties ont tendance à négliger certaines clauses dans la promesse de vente comme l’indemnité d’immobilisation. Elle est pourtant essentielle parce qu’elle permet à l’acheteur de rester sérieux dans son offre et au vendeur de se faire indemniser si la transaction est annulée. Elle est versée par l’acquéreur au profit de l’offrant lors de la signature.  

Le vendeur a obligation de la garder intacte si jamais l’acquéreur se rétracte et refuse de lever l’option d’achat. Pour le montant, généralement, il est de 10 % du prix du bien, mais vous pouvez le fixer librement. Il est même nécessaire de demander une belle somme pour garantir la finalisation de la vente. Certains recommandent de faire la signature en présence seule de notaire pour la sécurité, même si ce dernier n’intervient pas en tant que tel dans l’acte. 

Les clauses suspensives pour l’acheteur

Il est toujours conseillé de réserver des clauses suspensives pour annuler la vente dans certains cas. C’est le cas lorsqu’un évènement externe a effet sur la situation et conduit à la non-réalisation de la vente. Ces circonstances indépendantes de la volonté des signataires restent un principe régisseur en droit qu’il convient de respecter. Elles ont vocation à protéger l’acheteur et à l’aider à se défaire de sa promesse lorsqu’un souci externe lui arrive.

Il s’agit généralement de :

  • l’obtention du prêt,
  • l’absence de préemption,
  • l’absence de servitude,
  • l’absence de vente antérieure,
  • l’absence de travaux…

Vous pouvez demander conseil auprès d’un juriste spécialisé en droit immobilier pour être sûr que les droits des deux parties sont tous respectés via les clauses suspensives. Personne ne peut d’ailleurs insérer de telle mention sauf accord bilatéral et si son objet reste licite.

Les annexes à ajouter à la promesse de vente

Les annexes sont obligatoires dans un compromis de vente, car elles témoignent de la validité de ce contrat. Le vendeur doit y apporter toutes les preuves de sa bonne foi, comme l’absence de vices cachés par exemple ou de dol.

Il incombe aux propriétaires de fournir ces pièces, de les présenter ou de les exposer lors de la signature de l’avant-contrat et de les ajouter aux annexes. Il y a également le dossier de diagnostics immobiliers et techniques. Leur nombre dépend du bien : de son ancienneté, de sa nature et de sa localisation géographique.